Trên địa bàn Hà Nội có hàng loạt khu đô thị với hàng nghìn căn biệt thự nghìn tỷ bị bỏ hoang. Làm thế nào để xóa bỏ tình trạng hoang hóa biệt thự, nhà ở liền kề là bài toán khó, đầy nan giải, thách thức cho các nhà đầu tư và chính quyền từ nhiều năm nay.
Tại các khu đô thị như Dương Nội, Phú Lương (quận Hà Đông, Hà Nội), khu đô thị Nam An Khánh, khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội), dự án Ngôi nhà mới trên đại lộ Thăng Long… có hàng trăm căn biệt thự, nhà ở liền kề mới chỉ được xây thô, chưa hoàn thiện và bị bỏ hoang từ khá lâu. Điểm chung của những căn biệt thự tại các khu đô thị này là đều trong tình trạng nhếch nhác, cỏ dại mọc um tùm, rêu mốc bao phủ, rác thải tập kết bừa bãi rất lãng phí và mất mỹ quan.
Rất nhiều lô đất bị bỏ không hoặc mới xây dựng xong phần móng, còn trơ sắt thép. Một số căn biệt thự đã xây dựng xong phần thô nhưng cũng trong cảnh hoang tàn với các hạng mục xuống cấp nghiêm trọng. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí mà còn tạo ra một không gian đô thị "ma" dù đã có chủ.
Khu đô thị Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội) đã được xây hoàn thiện và rất khang trang nhưng bị bỏ hoang nhiều năm nay
Lý giải nguyên nhân của hiện tượng này, các chuyên gia bất động sản cho rằng, đây là hệ quả của một thời gian dài thị trường bất động sản phát triển mạnh, nhiều người đổ tiền vào đầu tư bất động sản mong gặt hái được lợi nhuận cao. Các nhà đầu tư địa ốc kỳ vọng nhiều vào nhu cầu “ảo” mang tính đầu cơ hơn là nhu cầu thực tế của người dân. Tuy nhiên, những hạn chế về hạ tầng giao thông và cơn sốt ảo của thị trường bất động sản nhanh chóng đẩy khu vực này vào tình trạng ảm đạm kéo dài.
Để tự “cứu” mình và vớt vát phần nào tiền vốn đã bỏ ra, nhiều chủ đầu tư có ý tưởng cho thuê lại các căn biệt thự, nhà liền kề xây thô với giá rẻ như làm nhà hàng, làm biển quảng cáo, cho thuê văn phòng... Những giải pháp mang tính tạm thời này được đánh giá là giải pháp hợp lý để hạn chế tình trạng tòa nhà xuống cấp, giảm bớt khó khăn trước mắt cho chủ nhà, người thuê được nhà giá rẻ…trong bối cảnh giao dịch phân khúc biệt thự lại đang dậm chân tại chỗ.
Đánh thuế biệt thự bỏ hoang là cần thiết
GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, từ nhiều năm nay, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam vẫn là phương thức làm giàu hiệu quả, được nhiều người quan tâm và thu hút lượng lớn tiền đổ vào thị trường bất động sản, thế nhưng trên thực tế, một bất động sản chỉ có thể sinh lời khi được bán đi, còn những nơi chỉ có người bán mà không có người mua, bất động sản “nằm chết dí” thì sẽ trở thành các khu đô thị “ma”. Ở Việt Nam, bất động sản bị “liệt” vào khu đô thị ma chủ yếu là bất động sản cao cấp. Hiện nay, Việt Nam có rất nhiều khu đô thị ma, nhà cửa được xây khang trang nhưng rồi để đó hoặc bán nhưng không ai mua, bất động sản xuống cấp, hỏng hóc nhiều hạng mục, thiết bị nội thất hoen gỉ. Đây là thực trạng phổ biến và rất đáng lo ngại, gây lãng phí nghiêm trọng.
Ông Đặng Hùng võ cho rằng, hiện chưa có biện pháp hành chính nào để xử phạt những trường hợp ấy vì họ không làm gì sai trái và đây cũng không phải là biện pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng này. Trên thế giới đã chứng minh, giải pháp duy nhất là đánh thuế bất động sản. Ở Việt Nam đã có 3 nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương, Nghị quyết 26 năm 2003, Nghị quyết 19 năm 2012 và Nghị quyết 18 năm 2022, đặt vấn đề trọng tâm là hình thành thuế bất động sản và coi đó là công cụ tránh đầu cơ, còn các dự án thì cố gắng tạo quỹ nhà cho những người có thu nhập phù hợp với giá trị của bất động sản đó.
“Nhiệm vụ trọng tâm được nhắc tới ở 3 Nghị quyết của Trung ương là cải cách thuế bất động sản, đây là nhiệm vụ hàng đầu, cần đánh thuế cao đối với những bất động sản hiện hữu nhưng không sử dụng. Vấn đề này đã được đưa ra bàn thảo nhưng cho đến nay câu chuyện này vẫn dậm chân tại chỗ, chúng ta chưa có sắc thuế phù hợp để xóa tình trạng có nhiều bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng”, ông Đặng Hùng Võ cho hay.
GS. Đặng Hùng Võ băn khoăn, nếu đánh thuế thì cần tiêu chí nào để gọi là biệt thự bỏ hoang? Chủ của những căn biệt thự có thể lách luật bằng cách thuê một người khác, thậm chí đăng ký tạm trú cho họ ở đó để căn biệt thự này được hợp thức hóa, không bị coi là bỏ hoang. Như vậy, nếu chỉ đi theo chính sách biệt thự bỏ hoang thì liệu chúng ta có làm được hay không? Do vậy, để đánh thuế thì cần có các tiêu chí rõ ràng xác định biệt thự bỏ hoang.
Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, tình trạng biệt thự bỏ hoang khá phổ biến, đặc biệt ở Hà Nội. Biệt thự bỏ hoang là sự lãng phí về sử dụng đất, công trình và mất mỹ quan đô thị, trong đó lãng phí nhất là đất bị bỏ hoang khi đây là nguồn lực rất quan trọng của mỗi quốc gia. Có xử lý triệt để được tình trạng bỏ hoang hay không là câu hỏi khó. Bởi trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay, không cấm việc sở hữu nhiều nhà và cũng không hạn chế việc kinh doanh bất động sản.
Ở một số quốc gia, quy định mỗi một gia đình chỉ được đăng ký một chỗ ở, còn những nơi khác muốn có nhà phải chịu sự quản lý của Chính phủ. Nhưng ở Việt Nam thì không quy định, do đó, ai muốn mua bao nhiêu bất động sản nhà ở cũng được. Nếu không khắc phục những lỗ hổng về cơ chế quản lý, quy hoạch thì không chỉ Hà Nội mà nhiều đô thị, tỉnh thành, địa phương khác sẽ xuất hiện thêm các khu đô thị, biệt thự, nhà ở bỏ hoang.
Sau hơn 16 năm triển khai, khu đô thị Sudico - Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) vẫn trong tình trạng xây dựng dở dang và bỏ hoang gây lãng phí
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp - Học viện Tài chính, nhà ở, biệt thự bỏ hoang là sự lãng phí nguồn lực đất đai và tài nguyên khoáng sản của đất nước một cách nghiêm trọng. Đồng thời nó cũng làm đô thị trở nên nhếch nhác và tạo điều kiện phát triển các tệ nạn xã hội cũng như các hoạt động gây bất ổn đến an ninh chính trị xã hội khi nhiều chủ đầu tư “bỏ mặc” hoàn toàn dự án, biến những căn biệt thự thành nơi trú ẩn của người vô gia cư, các đối tượng trộm cắp. Việc áp dụng tính thuế với biệt thự bỏ hoang sẽ là giải pháp xử lý nhiều tồn tại bất cập của loại hình bất động sản đã tồn tại từ rất lâu này.
Trong trường hợp khu đô thị bỏ hoang vì hạ tầng thiếu kém, không đúng tiến độ, xuất phát do chủ đầu tư, ông Thịnh cho rằng phải phạt chủ đầu tư. Còn trường hợp hạ tầng đầy đủ, xung quanh người dân sống đông đúc bình thường mà bất động sản để không thì rõ ràng có thể cân nhắc tính đầu cơ để xử lý; Thu thuế hợp lý sẽ hạn chế được tình trạng đô thị "ma", bỏ hoang gây lãng phí. Bên cạnh những giải pháp nhằm giải quyết tình trạng trên, cơ quan quản lý cần thận trọng trong khâu cấp phép các dự án mới nhằm điều tiết thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.
VOV
